ООО "ГОРОД ЖИЗНИ"

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта
Главная Статьи
Добро пожаловать, Гость
Пожалуйста Вход или Регистрация.    Забыли пароль?

Техническое управление недвижимостью
(1 чел.) (1) Гость
Делимся опытом в сфере эксплуатации жилых домов и сооружений
ВнизСтраница: 1
Сообщения темы: Техническое управление недвижимостью
#10
Техническое управление недвижимостью 8 г., 3 мес. назад  
Вводная часть:

Введение в техническое руководство объектом

Техническое руководство объектом, - под этим мы подразумеваем любые формы и способы управления жилым и/или нежилым зданием, сооружением, помещением направленные на сохранение и улучшение технических характеристик инженерных систем и сетей, которые ведут к сохранению и приумножению ценности объекта, а также увеличению комфорта при эксплуатации.

Сегодня мы рассмотрим следующее:
1. Техническая безопасность.
2. Техническая ответственность (позже я объясню, чем они отличаются)
3. Техническая оснащенность объекта
4. Техническая отчетность.
5. Текущая эксплуатация
6. Экстренная эксплуатация.

Дадим определения.

Техническая безопасность – это все, что связано с безопасностью жильцов, работников ТСЖ и транзитных людей – прохожих и работников сторонних организаций, не связанных с деятельностью и жизнеобеспечением ТСЖ. Мы полностью отвечаем за техническое состояние дома, поэтому если что-то с кем-то случится по относящимся к эксплуатации дома причинам, ответственность будем нести мы.

Техническая ответственность – обязанность отвечать за все, что не сделано в срок, сделано плохо, не вовремя и некомпетентными специалистами. Мы отвечаем перед заказчиком (жильцами) и, если говорить глобально, перед будущим дома.

Техническая оснащенность – здесь я не говорю об оснащенности по последнему слову техники или об оснащенности новейшим программным обеспечением, речь идет об оснащенности, необходимой, прежде всего, для практической работы ТСЖ – огнетушителями, средствами безопасности, средства маркировки, нумерации и инструкции понятной логике обычного человека.

Техническая отчетность – периодическое составление отчетов по поводу проведения каких-либо испытаний, мероприятий или предоставления услуг (что сделано, кем выполнено, сроки и так далее), то есть все операции, происходящие в ТСЖ, отражены на бумаге (и в электронном виде) и сведены в один отчет. Если говорить подробнее, то это:
• История ввода новых построек,ремонтов, реставрации здания,помещений, инженерных сетей и разбор аварий ТСЖ
• Отчетность по ресурсам
• Отчетность по выполненным планам и задачам.

Текущая и экстренная эксплуатация схожесть и разница.
Пример из жизни: Идет рабочий день. Сантехник дядя Вася пошел по заданию управляющего (или своего мастера) ремонтировать кран, который капал уже 2 месяца, был заткнут пробкой, им никто не пользовался, но по плану нужно было его заменить или отремонтировать сегодня. В этот момент ему звонит управляющий и говорит «Дядя Вася, идите в квартиру 45, там сломался кран, срочно нужно сделать, прямо сейчас». Дядя Вася оставляет стоявшую до этого перед ним задачу и идет по вновь появившемуся приоритетному заданию. Разграничим эти две задачи. Первая (плановая) – аварийная, вторая (неплановая) - аварийная. Обе эти ситуации – аварийные. Однако, первая стояла в плане, а вторая появилась уже потом, при подаче заявки. Здесь и встает вопрос о разграничении текущей и экстренной эксплуатации. Дядя Вася шел на текущую эксплуатацию, звонок управляющего изменил его направление в связи с возникновением ситуации экстренной эксплуатации. Что же такое экстренная и текущая эксплуатация?
Текущая эксплуатация. Дом – это образно говорю живой организм, и все системы в нем взаимосвязаны, т. к. одна влияет на остальные и работу организма в целом, поэтому их необходимо обслуживать в совокупности, не оставляя ни одной без присмотра. Для отслеживания состояния каждой из систем создаются планы производственных работ (ППР). Основные системы в доме коренным образом не меняются, поэтому планы ППР для домов составлять, как правило, легче. При составлении ППР следует отметить следующие графы – план-график (календарный график), в котором отмечаются все поставленные задачи на этот период.
Разбить системы по следующему принципу:
o вентиляция (принудительная и не принудительная);
o теплоснабжение (ИТП, или элеваторный узел, сети, потребители);
o водоснабжение (водомер, сети и потребители);
o водоотведение – канализация (внутренняя и внешняя);
o электричество (главный распределительный щит, ГРЩ, другие щиты, сети и потребители);
o слоботочка (шлагбаумы, система видеонаблюдения, ограничения доступа).
Эти системы можно расписать в нескольких графиках ППР, а можно объединить в один, главное, чтобы он был понятен каждому мастеру и всем техническим работникам, для которых он создан и которым придется с ним работать.
По этому графику человек, приходящий на должность технического директора или управляющего, видит, что такого-то числа необходимо сделать:
по сантехнике: а, б,с
по вентиляции: а, б
по канализации: ничего
по системам доступа: ничего.
Суть этого применимо к вышеописанному примеру в следующем – дядя Вася, например, такого-то числа проверяет крепеж такой-то конструкции, чистит фильтр такого-то ИТП. Если дядя Вася этого задания не может выполнить, то его задачи должен выполнить его сменщик, они не должны остаться невыполненными.
График обходов и осмотров – маршрут хождения по дому. То есть дядя Вася должен обойти подвал, проверить его на отсутствие протечек, задымления, проверить провода и кабели на предмет обугливания, запах гари или дыма. Смотрит технические этажи и места общего пользования и записывает сведения в оперативный журнал – допустим в понедельник и пятницу происходит полный обход согласно графику А, но график Б и С – это обход определенных мест – ИТП или др.
Работа по заявкам – также относится к текущей эксплуатации и должна быть включена в график, в определенное время, по договоренности с жильцами (например, большинству удобнее, чтобы это было вечернее время, в связи с занятостью работой в другое время).

Экстренная эксплуатация – хороша тогда, когда мы понимаем, как она будет происходить. Большинство возможных аварий должны быть отработаны и выработаны в инструкцию, понятную рядовому пользователю – что перекрыть, как перекрыть, как слить, когда слить, как обратно запустить и в какое время это лучше сделать. Например, в ИТП есть таблица аварий, где перечислены те или иные случаи аварий и пути их устранения. Например, что нужно сделать, если остановился насос отопления:
1. Перекрыть задвижки № 3.8.12
2. Проверить утечки по манометрам коллекторов.
3. Проверить по щиту автоматики нажатием клавиши ALARM в результате чего он остановился.
4.Проверить электрический щит и если он в порядке, то выполнить следующие действия:
5.Закрыть задвижку после него
6.Запустить
7.В течение 10 секунд плавно отпускать задвижку и запускать заново весь цикл.
8.Проследить стабильную работу в течении 30 минут. Сделать запись в оперативный журнал

Следовательно, такая авария может быть быстро устранена с помощью прочтения информационного листа. Такие же информационные листы существуют для электрических щитов, инструкции при пожаре, инструкции при затоплении и так далее. С помощью таких листов можно тренировать и проверять вновь принимаемых на работу на тот или иной участок, ставя перед подчиненным определенную задачу (допустим, пожар на таком-то этаже, выключение двигателя такого-то). Следуя инструкции на информационном листе, пройти все необходимые для устранения аварии этапы вместе с подчиненным и проследить, как он выполняет все указанные действия и справляется с поставленной задачей.
Хотелось бы также сказать несколько слов о документации. Это основа функционирования всех механизмов. Обратная связь не так хороша и сохраняется не так долго, если она существует только на словах и передается не качественно, если нет ответственных лиц. В документацию также введены все инструкции, существует также документация, необходимая в опасных зонах. О документальном сопровождении мы будем говорить отдельно.
Сегодня я Вас познакомил с основными аспектами, которые мы в дальнейшем будем разбирать в более детальном виде.
admin

Для добавления сообщений Вы должны зарегистрироваться или авторизоваться
 
ВверхСтраница: 1

155

 Копирование и использование материалов только с указанием гиперссылки    
на сайт http://www.gorod-zhizni.ru , как на источник информации.

 


ГОРОД ЖИЗНИ ООО
197022, Россия, город Санкт-Петербург,
улица Курская, д. 27, БЦ Технопарк
 
Строительный контроль
время работы: ежедн. 8:00-19:00
+7 (812) 997-8-337

http://www.gorod-zhizni.ru
9978337@mail.ru

 Тепловизионное обследование
Стоимость тепловизионного обследования

© 2008-2018 Copyright ООО "ГОРОД ЖИЗНИ"
All Rights Reserved